Придбання житлового будинку, будівлі або споруди обов’язково потребує врегулювання питання правового режиму земельної ділянки, на якій такі об’єкти нерухомості розташовано. Тому правильним стає питання, як визначити межі земельної ділянки, на яку виникає право, пов’язане з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, а також потрібно зазначення кадастрового номера земельної ділянки у договорі, який передбачає набуття частки у праві власності на житловий будинок, будівлю або споруду.

Слід зазначити, що будинки, будівлі, споруди будь-якого призначення, їх комплекси та частини, лінійні об’єкти інженерно-транспортної інфраструктури є об’єктами будівництва, згідно абзацу п’ятий частини першої ст. 4 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Також відповідно до Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000, споруди – це будівельні системи, пов’язані з землею, які створені з будівельних матеріалів, напівфабрикатів, устаткування та обладнання в результаті виконання різних будівельно-монтажних робіт. Будівлі – це споруди, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несучо-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин, а також предметів.

До будівель належать: житлові будинки, гуртожитки, готелі, ресторани, торговельні будівлі, промислові будівлі, вокзали, будівлі для публічних виступів, медичних закладів та закладів освіти тощо.

Житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, установлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання.

Враховуючи вищезазначене, можна стверджувати, що житловий будинок, будівля або споруда не можуть бути відокремлені від земельної ділянки без їх пошкодження або істотного знецінення. Такі об’єкти є фактично складовою частиною земельної ділянки.

Фізично земельна ділянка і будинок (будівля, споруда) ідентифікуються як окремі речі, які в сукупності є однією річчю. Адже будинок (будівлю, споруду) неможливо використовувати без земельної ділянки, і навпаки – земельна ділянка втрачає своє функціональне призначення при зміні (знищенні) того чи іншого об’єкта нерухомості, розміщеного на ній.

Порядок набуття права власності на земельну ділянку під придбаною нерухомістю

Земельним кодексом визначено поняття земельної ділянки – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Установлення меж земельної ділянки здійснюється шляхом межування земель.

Межування земель – комплекс робіт із встановлення чи відновлення в натурі (на місцевості) меж адміністративно-територіальних одиниць, меж земельних ділянок власників, землекористувачів, у тому числі орендарів, із закріпленням їх межовими знаками встановленого зразка.

Тобто межу земельної ділянки можливо визначити за встановленими межовими знаками. Саме у встановлених межах реалізується право на земельну ділянку, в тому числі на забудову. Формування земельної ділянки як об’єкта цивільних прав передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.

У свою чергу, земельній ділянці, відомості про яку внесено до Державного земельного кадастру, присвоюється кадастровий номер. Кадастровий номер земельної ділянки є її ідентифікатором у Державному земельному кадастрі.

Частиною другою ст. 377 Цивільного кодексу та частиною шостою ст. 120 Земельного кодексу встановлено вимоги щодо обов’язковості зазначення в договорі, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, кадастрового номера земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти, крім об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації. При цьому зауважимо, що інформація про кадастрові номери земельних ділянок міститься винятково в Державному земельному кадастрі.

Відомості з Державного земельного кадастру надаються державними кадастровими реєстраторами, зокрема, у формі витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку. Витяг з кадастру про земельну ділянку містить усі відомості про земельну ділянку, внесені до Поземельної книги.

У свою чергу, Поземельна книга є документом Державного земельного кадастру, який містить відомості, зокрема, про кадастровий номер земельної ділянки.

Таким чином, достовірну інформацію про кадастровий номер земельної ділянки, зайнятої відчужуваним об’єктом нерухомості, можна отримати з Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку.

Державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі.

При здійсненні державної реєстрації земельної ділянки їй присвоюється кадастровий номер. Формування земельної ділянки супроводжується розробкою відповідної документації із землеустрою, яка і є підставою для державної реєстрації земельної ділянки в Державному земельному кадастрі та присвоєння їй кадастрового номера.

Земельну ділянку, на якій розташовано об’єкт нерухомості, який планується відчужити, можливо сформувати:

– у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок;

– шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій;

 – шляхом інвентаризації земель державної чи комунальної власності у випадках, передбачених законом.

Необхідно звернути увагу на особливості присвоєння кадастрового номера земельній ділянці, на якій розташовано житловий будинок. Пунктом 3 розділу VII Закону України «Про Державний земельний кадастр» установлено, що у разі якщо на земельній ділянці, право власності (користування) на яку не зареєстровано, розташовано житловий будинок, право власності на який зареєстровано, кадастровий номер на таку земельну ділянку присвоюється за заявою власників такого будинку на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Забороняється вимагати для присвоєння земельній ділянці кадастрового номера інші документи. Такий кадастровий номер є чинним з моменту його присвоєння.

При цьому,  дозволу на розробку технічної документації органу, який передає земельні ділянки у власність або у користування, не вимагається.

У такому випадку достатньою умовою для проведення робіт з розробки технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) буде договір між юридичною чи фізичною особою (земле-власником і землекористувачем) та розробником документації із землеустрою.

Державна реєстрація земельних ділянок здійснюється за місцем їх розташування відповідним Державним кадастровим реєстратором.

Для державної реєстрації земельної ділянки державному кадастровому реєстратору, який здійснює таку реєстрацію, подаються:

– заява за встановленою формою;

– оригінал документації із землеустрою, яка є підставою для формування земельної ділянки;

– документація із землеустрою, яка є підставою для формування земельної ділянки у формі електронного документ.

Заява і додані документи надаються заявником особисто чи уповноваженою ним особою або надсилаються поштою цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення.

На підтвердження державної реєстрації земельної ділянки заявнику видається витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку.

Додаткову інформацію ви можете знайти на довідково-інформаційній платформі правових консультацій WikiLegalAid: https://wiki.legalaid.gov.ua/. Правову консультацію можна отримати за безкоштовним номером 0 800 213 103, або безпосередньо у фахівців  Пустомитівського бюро БПД за тел.: 0965464526 або 0933311727; pustomyty@legalaid.lviv.ua, адреса 81100, м. Пустомити, вул. Грушевського, 35. (увага, на період карантину працюємо дистанційно).